Danilo · Aktualisiert 2026-09-12 · Quellen: Obligationenrecht Art. 253ff., Art. 257a–257b (fedlex.admin.ch); Mieterverband Schweiz, Merkblatt Nebenkosten; ch.ch, Mietrecht
Nettomiete, Bruttomiete und Nebenkosten – was steht eigentlich im Inserat?
Ein erfundenes Beispiel: Ein Inserat nennt "CHF 1'850", ein anderes "CHF 2'100" – und trotzdem kann die günstiger klingende Wohnung am Ende teurer sein. Der Grund ist fast immer derselbe: die eine Zahl ist die Nettomiete, die andere ist bereits die Bruttomiete inklusive Nebenkosten, und wer die beiden ungeprüft nebeneinanderlegt, vergleicht zwei verschiedene Dinge. Dieser Beitrag erklärt, was hinter den Begriffen steckt, was ein Vermieter überhaupt als Nebenkosten verrechnen darf, und wie Zügle damit umgeht, wenn ein Inserat gar keine Miete nennt.
Netto, brutto, Nebenkosten: drei Begriffe, ein Betrag zu wenig
Die Nettomiete ist das reine Entgelt für die Nutzung der Wohnung – ohne Nebenkosten. Die Bruttomiete ist Nettomiete plus Nebenkosten zusammen, also der Betrag, der tatsächlich jeden Monat das Konto verlässt. Die Nebenkosten selbst sind gesetzlich definiert: Art. 257a des Obligationenrechts (OR) sagt, sie seien "das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen" – also Heizung, Warmwasser und ähnliche Betriebskosten, nicht der Wohnwert an sich.
Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Steht im Vertrag nichts davon, gelten sie als in der Miete eingeschlossen – der Vermieter kann nachträglich nicht einfach eine Nebenkostenposition nachschieben, die im Vertrag nie stand. Ein Inserat, das nur "CHF 1'850 + NK" schreibt, sagt also noch nichts darüber, was diese NK am Ende tatsächlich umfassen; das steht im Vertrag, nicht im Inserat.
Akonto oder Pauschale – zwei ganz unterschiedliche Abmachungen
Nebenkosten werden praktisch immer auf eine von zwei Arten erhoben:
- Akontozahlung: Sie zahlen monatlich einen Vorschuss (z. B. CHF 150), und einmal
im Jahr erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, die den effektiven Verbrauch den geleisteten Akontozahlungen gegenüberstellt. Haben Sie zu viel bezahlt, bekommen Sie eine Rückerstattung; haben Sie zu wenig bezahlt, wird nachgefordert. Art. 257b OR hält fest, dass sich die Nebenkosten nach den tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters richten – bei einer Akontoregelung muss die Jahresabrechnung diese effektiven Kosten also auch tatsächlich zeigen, und Sie haben das Recht, die Belege dazu einzusehen.
- Pauschale: Sie zahlen jeden Monat denselben Fixbetrag, unabhängig vom
tatsächlichen Verbrauch. Es gibt keine Jahresabrechnung und keine Nachforderung – aber auch keine Rückerstattung, wenn Sie wenig geheizt haben. Eine Pauschale ist bequemer; ob sie günstiger ausfällt, hängt davon ab, wie sparsam oder wie verschwenderisch Sie heizen.
Ein Inserat verrät selten, welche der beiden Varianten gemeint ist – "Nebenkosten CHF 150" kann Akonto oder Pauschale heissen. Das gehört zu den Fragen, die sich vor der Besichtigung oder spätestens bei der Vertragsunterzeichnung klären lassen, nicht erst bei der ersten Abrechnung.
Was darf überhaupt als Nebenkosten verrechnet werden?
Das Gesetz verlangt vor allem zwei Dinge: dass eine Position im Vertrag als Nebenkosten benannt ist, und dass sie sich auf tatsächliche, gebrauchsbezogene Aufwendungen bezieht. Eine abschliessende Liste der Positionen gibt es nicht. In der Praxis gehören dazu typischerweise Heizung, Warmwasser, der Hauswart, allgemeiner Stromverbrauch im Treppenhaus oder in der Waschküche, und ähnliche Betriebskosten. Nicht dazu gehören üblicherweise Reparaturen am Gebäude, Verwaltungskosten des Vermieters oder Rückstellungen für künftige Sanierungen – solche Kosten sind bereits mit der Nettomiete abgegolten, weil sie den Unterhalt der Sache selbst betreffen, nicht deren Nutzung. Was im Einzelfall zulässig ist, hängt von der genauen Vertragsklausel und im Streitfall von der Rechtsprechung ab; bei Unsicherheit lohnt sich eine Anfrage bei der örtlichen Schlichtungsbehörde oder dem Mieterverband, bevor eine Abrechnung akzeptiert oder bestritten wird.
Heizkosten: der grösste bewegliche Teil
Von allen Nebenkosten schwanken die Heizkosten am stärksten – zwischen einem milden und einem kalten Winter, zwischen einer gut und einer schlecht isolierten Wohnung, zwischen oberstem Stock und Erdgeschoss. Das ist einer der Gründe, warum die Nebenkosten einer zukünftigen Wohnung nur eine Schätzung sein können, solange man noch nicht darin gewohnt hat – weder das Inserat noch der Vermieter kann Ihnen im Voraus sagen, wie viel Sie im ersten Winter tatsächlich verbrauchen werden. Ein Vergleich zwischen einer alten, schlecht gedämmten Wohnung mit tiefer Nettomiete und einer neueren, gut gedämmten Wohnung mit höherer Nettomiete kann sich bei den Nebenkosten deutlich verschieben.
Warum Nettomiete-gegen-Bruttomiete-Vergleiche in die Irre führen
Bleiben wir beim selben erfundenen Beispiel: Wenn Ihre heutige Wohnung mit CHF 2'000 brutto (also inklusive Nebenkosten) angegeben ist, und Sie diese Zahl mit der Nettomiete von CHF 1'850 eines Inserats vergleichen, wirkt der Umzug um CHF 150 günstiger als er tatsächlich ist. Sobald die neue Wohnung ihre eigenen Nebenkosten dazu addiert, kann sich die Differenz umkehren oder ganz verschwinden. Diese Zahlen sind frei erfunden zur Veranschaulichung, keine typischen oder durchschnittlichen Mieten. Der einzige faire Vergleich ist Bruttomiete gegen Bruttomiete, oder – wenn nur eine Nettomiete bekannt ist – eine realistisch geschätzte Nebenkostenposition dazuzurechnen, bevor man vergleicht.
Zügle löst das, indem es konsequent auf derselben Basis vergleicht: Ist für ein Inserat nur die Bruttomiete bekannt, verwendet Zügle diese; ist nur eine Nettomiete verfügbar, wird sie als solche behandelt und nicht stillschweigend mit einer Bruttomiete gleichgesetzt. Beide Seiten des Vergleichs – die heutige Wohnung und das Inserat – müssen auf derselben Grösse beruhen, sonst wird aus dem Vergleich eine Milchmädchenrechnung.
"Miete auf Anfrage" – wenn das Inserat gar keine Zahl nennt
Manche Inserate, gerade bei speziellen Objekten oder wenn die Miete verhandelbar sein soll, nennen überhaupt keinen Betrag – weder netto noch brutto. So eine Wohnung sieht im ersten Moment vielleicht attraktiv aus, weil kein hoher Preis abschreckt, aber genau das macht sie für einen Vergleich unbrauchbar: eine unbekannte Miete ist weder tief noch hoch, sie ist schlicht keine Zahl. Zügle rechnet eine solche Wohnung deshalb bewusst nicht in eine Rangliste ein und schlägt sie nicht als Ersparnis vor – ein Inserat ohne Mietangabe würde sonst wie eine kostenlose Wohnung aussehen und jede echte Ersparnis künstlich in den Schatten stellen. Wer eine solche Wohnung dennoch prüfen will, muss den Preis beim Vermieter erfragen und danach selbst eintragen.
Nebenkosten in Ihrem Vergleich in Zügle
Wenn Sie eine Wohnung von Hand erfassen oder ein Inserat einlesen lassen, tragen Sie am besten die Ihnen bekannte Nettomiete und die Nebenkosten getrennt ein, sofern beide Zahlen vorliegen – das entspricht am ehesten dem, was auf dem Mietvertrag stehen wird. Ist nur eine Bruttomiete bekannt, reicht diese eine Zahl; Zügle behandelt sie entsprechend. Für Ihre heutige Wohnung gilt dieselbe Regel: Je genauer die Nebenkosten dort bekannt sind, desto verlässlicher wird der Vergleich zur neuen Wohnung.
Was diese Zahlen nicht zeigen
- Eine Nebenkostenabrechnung ist im Voraus immer eine Schätzung, kein garantierter
Betrag – Heizkosten hängen vom Winter und vom individuellen Verhalten ab.
- Ob eine bestimmte Position in einem konkreten Mietvertrag zulässigerweise als
Nebenkosten verrechnet werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls; im Streitfall entscheidet die Schlichtungsbehörde, nicht diese Seite.
- Dies ist keine Rechtsberatung für Ihren konkreten Mietvertrag, sondern eine
allgemeine Erklärung öffentlich zugänglicher Bestimmungen des Obligationenrechts.
Selbst durchrechnen
Ob sich ein Umzug lohnt, hängt an den tatsächlichen Zahlen Ihrer heutigen Wohnung und des konkreten Inserats; eine Netto-gegen-Brutto-Verwechslung verzerrt sie.