Danilo · Aktualisiert 2026-09-12 · Quellen: Obligationenrecht Art. 264 und Art. 266c (fedlex); Zürcher Gerichte, Merkblatt vorzeitige Rückgabe der Mietsache; ch.ch, Kündigung des Mietvertrags durch die Mieterin oder den Mieter
Vorzeitig aus dem Mietvertrag – mit Nachmieter
Eine neue Stelle, ein Umzug ins Ausland, ein Paar, das schneller zusammenzieht als der alte Vertrag es erlaubt: Wer vorzeitig aus einem Mietvertrag will, hat meist einfach einen falschen Zeitpunkt erwischt, keinen Streit mit dem Vermieter. Das Schweizer Mietrecht kennt dafür einen konkreten Weg: Art. 264 des Obligationenrechts (OR). Er lohnt sich zu kennen, bevor man mit dem Vermieter spricht, nicht danach.
Was Art. 264 OR tatsächlich sagt
Kurz zusammengefasst: Gibt eine Mieterin oder ein Mieter die Wohnung zurück, ohne die vertragliche Kündigungsfrist oder den nächsten Kündigungstermin einzuhalten, wird sie oder er trotzdem aus dem Vertrag entlassen – vorausgesetzt, sie schlägt dem Vermieter eine Ersatzperson vor, die
- zumutbar ist, und
- zahlungsfähig ist, und
- bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Nimmt der Vermieter diese Ersatzperson nicht an, muss die ursprüngliche Mieterin die Miete trotzdem nur bis zu dem Zeitpunkt zahlen, zu dem der Vertrag bei ordentlicher Kündigung oder Ablauf ohnehin geendet hätte – und der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er durch anderweitige Vermietung, Eigengebrauch oder ersparte Kosten einspart. Kern des Artikels ist damit: Wer eine ernsthafte Nachfolgelösung vorlegt, soll keine doppelte Miete zahlen. Ein Recht, jederzeit auszuziehen, begründet er nicht.
Was "zumutbar" und "zahlungsfähig" praktisch bedeuten
Das Gesetz selbst definiert diese beiden Begriffe nicht mit Zahlen; sie werden in der Praxis und von Mieter- bzw. Vermieterverbänden ausgelegt. Als Faustregel, wie sie unter anderem von kantonalen Gerichten und Mieterberatungen verwendet wird:
- Zahlungsfähig heisst in der Regel: Das Einkommen des Haushalts reicht deutlich aus,
die Miete zu tragen (häufig wird verlangt, dass die Nettomiete nicht mehr als etwa ein Drittel des Nettoeinkommens ausmacht), und ein aktueller Betreibungsregisterauszug zeigt keine relevanten offenen Verlustscheine oder Betreibungen.
- Zumutbar heisst: Die vorgeschlagene Person passt in den Rahmen, den der Vertrag und
das Haus vorgeben – etwa bezüglich Nutzungszweck (Wohnen statt Gewerbe, wenn nur Wohnen vereinbart ist) und der Anzahl Personen, die in der Wohnung leben sollen. Der Vermieter darf eine Ersatzperson nicht allein aus Sympathie- oder vagen Gründen ablehnen; er braucht einen sachlichen, objektiven Grund.
Wer eine Ersatzperson vorschlägt, trägt die Beweislast dafür, dass sie diese beiden Kriterien erfüllt – ein vollständiges Dossier (Ausweis, Lohnausweis oder Arbeitsvertrag, aktueller Betreibungsregisterauszug) beschleunigt die Prüfung und macht eine spätere Ablehnung schwerer zu rechtfertigen.
Was der Vermieter ablehnen darf – und was nicht
Der Vermieter muss die vorgeschlagene Person nicht "irgendwie" akzeptieren, aber er kann eine tatsächlich zumutbare und zahlungsfähige Person nicht folgenlos ablehnen. Als gleichbedeutend mit einer Ablehnung gilt in der Praxis unter anderem:
- gar nicht zu reagieren, während gleichzeitig die Schlüsselrückgabe verweigert wird,
- die vorgeschlagene Person ohne sachlichen Grund abzulehnen, während gleichzeitig eine
eigene, weniger geeignete Nachmieterin bevorzugt wird,
- von der Ersatzperson einen höheren Mietzins zu verlangen als im bestehenden Vertrag,
- die vorgesehene Nutzung nachträglich einzuschränken, um die Übernahme zu erschweren.
Was der Vermieter umgekehrt darf: eine angemessene Frist verlangen, um das Dossier zu prüfen (je nach Aufwand und Objekt reichen hierfür oft einige Tage bis wenige Wochen), und eine Person ablehnen, die die beiden Kriterien nachweislich nicht erfüllt – zum Beispiel bei ungenügendem Einkommen oder offenen Betreibungen.
Wenn keine Ersatzperson akzeptiert wird
Auch wenn am Ende niemand übernimmt – weil keine geeignete Person gefunden wurde oder der Vermieter jede vorgeschlagene Person aus sachlichen Gründen ablehnen durfte – bleibt die ursprüngliche Mieterin an den Vertrag bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin gebunden und schuldet die Miete bis dahin. Wird umgekehrt eine zumutbare, zahlungsfähige Person zu Unrecht abgelehnt, endet die Zahlungspflicht bereits ab dem Zeitpunkt, zu dem diese Person hätte einziehen können – der abgewiesenen Ablehnung zum Trotz. Im Streitfall ist die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht am Ort der Mietsache die richtige, meist kostenlose erste Anlaufstelle, bevor ein Gericht angerufen wird.
Die ordentliche Kündigung: Art. 266c OR
Ohne Ersatzperson gilt die normale Regel für Wohnräume nach Art. 266c OR: Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist beträgt drei Monate, zu kündigen auf einen im Vertrag vorgesehenen oder – mangels einer solchen Vereinbarung – auf einen ortsüblichen Termin. Ein Umzug ist selten nur eine Frage der Kündigungsfrist – wer sich vorbereiten will, findet in unserer Umzugs-Checkliste die Schritte drum herum, von der Ummeldung bis zum Übergabeprotokoll.
Dokumentation: schriftlich und datiert
Sowohl die eigene Kündigung bzw. die Anzeige der vorzeitigen Rückgabe als auch der Vorschlag einer Ersatzperson sollten immer schriftlich erfolgen – nicht nur mündlich am Telefon. Ein eingeschriebener Brief mit Datum ist Standardpraxis, weil im Streitfall genau der Zeitpunkt zählt, an dem der Vermieter das Dossier erhalten hat: Er bestimmt, ab wann die Prüfungsfrist läuft und ab wann die Mietpflicht bei zu Unrecht abgelehnter Ersatzperson endet. Wer die Übernahmeperson vorschlägt, sollte deren Dossier ebenfalls datiert und vollständig einreichen und den Erhalt möglichst bestätigen lassen.
Gebühren für die Nachmietersuche
Manche Verwaltungen verrechnen eine Bearbeitungsgebühr für die Prüfung und Aufsetzung des neuen Mietvertrags mit der Ersatzperson. Ob und in welcher Höhe das zulässig ist, hängt von Kanton, Vertrag und im Einzelfall vom effektiven Aufwand ab – es gibt dazu keine schweizweit einheitliche Zahl. Vor der Zusage einer Ersatzperson lohnt es sich, bei der Verwaltung nach einer solchen Gebühr zu fragen und diese schriftlich bestätigen zu lassen, oder sich bei der zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde beziehungsweise einem Mieterverband zu erkundigen.
Was diese Angaben nicht zeigen
- Dies ist keine Rechtsberatung für einen konkreten Fall – jede Situation hängt vom
genauen Vertragstext, dem Kanton und der Praxis der jeweiligen Schlichtungsbehörde ab.
- "Zumutbar" und "zahlungsfähig" sind unbestimmte Rechtsbegriffe; im Streitfall
entscheidet letztlich die Schlichtungsbehörde oder das Gericht über den Einzelfall.
- Ob und wie viel eine Verwaltung für die Nachmietersuche verrechnen darf, ist hier
bewusst offen gelassen – das prüft man am besten direkt beim eigenen Vermieter oder bei einer Fachstelle nach.
- Zügle berechnet keine Rechtsfälle; die App vergleicht Steuern, Mietkosten und
Pendelkosten zwischen zwei Wohnorten.
Selbst durchrechnen
Wenn die Ersatzperson gefunden ist oder die ordentliche Kündigungsfrist abgelaufen ist, lohnt sich vor dem Umzug meist der finanzielle Vergleich: Steuern, Miete und Pendelkosten am neuen Wohnort gegen den heutigen.