Danilo · Aggiornato il 2026-09-12 · Fonti: Codice delle obbligazioni, art. 253ss., art. 257a–257b (fedlex.admin.ch); ASI/ASLOCA, scheda informativa sulle spese accessorie; ch.ch, diritto di locazione
Affitto netto, affitto lordo e spese accessorie – cosa dice davvero un annuncio?
Un esempio inventato: un annuncio indica "CHF 1'850", un altro "CHF 2'100" – eppure quello che sembra più economico può finire per costare di più. Il motivo è quasi sempre lo stesso: una cifra è l'affitto netto, l'altra è già l'affitto lordo comprensivo delle spese accessorie, e mettere le due cifre a confronto senza verificare quale sia quale significa confrontare due cose diverse. Questo articolo spiega cosa significano questi termini, cosa un locatore può effettivamente fatturare come spese accessorie secondo il diritto svizzero, e come Zügle gestisce un annuncio che non indica alcun affitto.
Netto, lordo, spese accessorie: tre termini, una cifra mancante
L'affitto netto è il compenso puro per l'uso dell'appartamento, senza le spese accessorie. L'affitto lordo è l'affitto netto più le spese accessorie insieme, cioè l'importo che ogni mese esce effettivamente dal conto. Le spese accessorie stesse sono definite dalla legge: l'art. 257a del Codice delle obbligazioni (CO) le descrive come "il corrispettivo per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa" – riscaldamento, acqua calda e costi di esercizio simili, non il valore dell'abitare lì in quanto tale.
Le spese accessorie sono dovute solo se espressamente concordate nel contratto di locazione. Se il contratto non ne parla, si considerano incluse nell'affitto – il locatore non può aggiungere in seguito una voce di spese accessorie mai menzionata nel contratto. Un annuncio che scrive semplicemente "CHF 1'850 + spese accessorie" non dice ancora nulla su cosa queste spese copriranno effettivamente; questo è scritto nel contratto, non nell'annuncio.
Acconto o forfait – due accordi molto diversi
Le spese accessorie vengono quasi sempre fatturate in uno di questi due modi:
- Acconto: pagate mensilmente un anticipo (ad esempio CHF 150), e una volta
all'anno il locatore emette un conteggio delle spese accessorie che confronta il consumo effettivo con gli acconti versati. Se avete pagato troppo, ricevete un rimborso; se avete pagato troppo poco, dovete la differenza. L'art. 257b CO lega le spese accessorie alle spese effettive del locatore, quindi in caso di acconto il conteggio annuale deve mostrare questi costi reali, e avete il diritto di consultare i relativi giustificativi.
- Forfait: pagate ogni mese lo stesso importo fisso, indipendentemente dal
consumo effettivo. Non c'è alcun conteggio annuale né alcun conguaglio – ma nemmeno un rimborso se avete riscaldato poco. Un forfait è più comodo, ma può convenire o meno a seconda che si consumi poco o molto.
Un annuncio raramente specifica quale delle due varianti sia prevista – "spese accessorie CHF 150" può essere sia un acconto sia un forfait. È una domanda da chiarire prima della visita, o al più tardi prima della firma, non dopo aver ricevuto il primo conteggio.
Cosa si può effettivamente fatturare come spese accessorie?
La legge richiede soprattutto due cose da una voce di spesa: che sia designata come spesa accessoria nel contratto, e che si riferisca a una spesa effettiva, legata all'uso. Non ne elenca ogni singola voce in modo esaustivo. In pratica ciò copre tipicamente il riscaldamento, l'acqua calda, il custode, l'elettricità comune della scala o del locale lavanderia, e costi di esercizio simili. Non copre di norma le riparazioni dell'edificio, i costi amministrativi propri del locatore, né gli accantonamenti per future ristrutturazioni – questi costi sono già compresi nell'affitto netto, perché riguardano la manutenzione della cosa stessa, non il suo uso. Ciò che è ammissibile in un caso concreto dipende dalla clausola esatta del contratto e, in caso di controversia, dalla giurisprudenza; in caso di dubbio conviene rivolgersi all'autorità di conciliazione locale o a un'associazione inquilini prima di accettare o contestare un conteggio.
Il riscaldamento: la voce più variabile
Tra tutte le spese accessorie, il riscaldamento varia di più – tra un inverno mite e uno rigido, tra un appartamento ben isolato e uno mal isolato, tra l'ultimo piano e il piano terra. Questo è uno dei motivi per cui le spese accessorie di un futuro appartamento possono essere solo una stima finché non ci si è ancora vissuti – né l'annuncio né il locatore possono dirvi in anticipo quanto consumerete davvero il primo inverno. Confrontare un appartamento vecchio e mal isolato con affitto netto basso con uno più recente e ben isolato con affitto netto più alto può capovolgersi una volta aggiunte le spese accessorie.
Perché confrontare affitto netto e affitto lordo falsa una decisione di trasloco
Qui sta la vera trappola per una decisione di trasloco: riprendendo lo stesso esempio inventato, se il vostro appartamento attuale è indicato a CHF 2'000 lordi (affitto più spese accessorie), e confrontate questa cifra con l'affitto netto di CHF 1'850 di un annuncio, il trasloco sembra CHF 150 più economico di quanto sia in realtà – una volta aggiunte le spese accessorie proprie del nuovo appartamento, quel divario può ridursi o invertirsi completamente. Queste cifre sono inventate a scopo illustrativo, non affitti tipici o medi. L'unico confronto corretto è lordo contro lordo, oppure – quando è noto solo l'affitto netto – aggiungere una stima realistica delle spese accessorie prima di confrontare.
Zügle gestisce questo confrontando sempre sulla stessa base: quando per un annuncio è pubblicato solo l'affitto lordo, Zügle lo utilizza così com'è; quando è disponibile solo l'affitto netto, viene trattato come tale, senza mai essere equiparato in silenzio a una cifra lorda. Entrambi i lati del confronto – la vostra abitazione attuale e l'annuncio – devono basarsi sulla stessa grandezza, altrimenti il confronto smette di esserlo senza che ce ne accorgiamo.
"Affitto su richiesta" – quando l'annuncio non indica alcuna cifra
Alcuni annunci, specialmente per immobili particolari o quando l'affitto è pensato come negoziabile, non indicano alcun importo – né netto né lordo. Un simile appartamento può sembrare interessante a prima vista, perché nessun prezzo elevato scoraggia, ma è proprio questo che lo rende inutilizzabile per un confronto: un affitto sconosciuto è semplicemente l'assenza di una cifra, e non dice nulla sul prezzo. Zügle quindi non classifica deliberatamente un simile annuncio e non lo propone mai come un risparmio – un annuncio senza affitto indicato apparirebbe altrimenti come un alloggio gratuito e oscurerebbe qualsiasi risparmio reale altrove. Chi vuole comunque valutarlo deve chiedere la cifra al locatore e inserirla di persona.
Le spese accessorie nel vostro confronto Zügle
Quando inserite un appartamento manualmente o lo fate leggere automaticamente, è meglio indicare separatamente l'affitto netto conosciuto e le spese accessorie, quando entrambe le cifre sono disponibili – è ciò che corrisponde più da vicino a quanto figurerà sul contratto. Se è nota solo una cifra lorda, questa singola cifra è sufficiente; Zügle la tratta di conseguenza. La stessa regola vale per la vostra abitazione attuale: più precisamente sono note le sue spese accessorie, più affidabile diventa il confronto con il nuovo appartamento.
Cosa non mostrano queste cifre
- Un conteggio delle spese accessorie è sempre una stima anticipata, mai un importo
garantito – i costi di riscaldamento dipendono dall'inverno e dalle abitudini individuali.
- Se una determinata voce possa essere legittimamente fatturata come spesa
accessoria in un contratto concreto è una questione da valutare caso per caso; in caso di controversia decide l'autorità di conciliazione, non questa pagina.
- Questo non è una consulenza legale per il vostro contratto specifico, ma una
spiegazione generale di disposizioni pubblicamente accessibili del Codice delle obbligazioni.
Calcolatelo con i vostri numeri
Se un trasloco conviene dipende dalle cifre reali della vostra abitazione attuale e dell'annuncio specifico; una confusione tra netto e lordo le falsa.